Wann fällt beim Hausverkauf eine Spekulationssteuer an?

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb, fällt auf den Wertgewinn die gesetzliche Spekulationssteuer an. Ausnahme: Es handelt sich um eine selbstgenutzte Immobilie.

Wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben, können Sie diese jederzeit ohne Fälligkeit einer Spkulationssteuer wieder verkaufen – auch, wenn die gesetzliche Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Generell fällt die Spekulationssteuer an, wenn eine Immobilie, die nicht ausschließlich selbst bewohnt wurde, innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird. Die Höhe der Spekulationssteuer ist dabei abhängig von der Höhe des Wertgewinns – also der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis sowie dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Der erzielte Gewinn muss dann entsprechend in der Einkommen-Steuererklärung angegeben werden.

Ist eine Zwischenvermietung steuerschädlich?

Wie sieht es aber aus, wenn eine selbst bewohnte Immobilie zeitweise zwischenvermietet wird? In einem solchen Fall hat der Bundesfinanzhof kürzlich ein Urteil gefällt.

Bei dem Immobilienverkauf, der kürzlich vom Bundesfinanzhof geprüft wurde, klagte der Verkäufer gegen sein zuständiges Finanzamt. Dieses hatte aufgrund seines Immobilienverkaufs, bei dem er einen Wertgewinn in Höhe von 52.000 Euro erzielt hatte, eine Spekulationssteuer gegen ihn erhoben. Der Fall: Der Kläger hatte 2006 eine Wohnung gekauft, die er bis April 2014 für sich selbst nutzte. Von Mai 2014 an hatte er die Wohnung bis hin zum Verkauf im Dezember des selben Jahres an Dritte vermietet. Für das Finanzamt stand damit fest: Da er die Wohnung vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft und sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht selbst bewohnt hatte, handelte es sich um einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn gemäß § 23 EStG.

Nutzung durch Eigentümer im Vorjahr des Verkaufs entscheidend

Der vermeintlich Steuerpflichtige sah dies anders: Zwar muss die betreffende Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor vom Eigentümer selbst genutzt worden sein – dabei muss aber lediglich im Vorjahr des Verkaufs eine durchgehende Eigennutzung vorliegen. Somit ist der Kläger im Recht – denn er hatte im Verkaufsjahr für vier Monate in der Immobilie gelebt und in den beiden Jahre zuvor jeweils für den kompletten Zeitraum. Dass er seine Wohnung im Jahr der Veräußerung noch für einige Monate vermietet hatte, ist für die Besteuerung somit irrelevant. Tatsächlich hätte es sogar gereicht, wenn er nachweislich für nur einen einzigen Tag in der Wohnung gewohnt hätte. Dies betonten die Richter des Finanzhofes und gaben somit dem Kläger im Urteil vom 03.09.2019 (Az.: IX R 10/19) Recht.

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