Professionelle Immobilienbewertung – Klarheit für Käufer und Verkäufer

Eine professionelle Immobilienbewertung gibt Eigentümern, Maklern und Käufern einen validen Anhaltspunkt über den tatsächlichen Wert einer Immobilie. Sie bildet die Basis für die Bezifferung eines reellen Kaufpreises und unterstützt so den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten zur Wertermittlung.

Um den Wert einer Immobilie möglichst präzise zu ermitteln, müssen bei der Berechnung zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. Die wesentlichen Aspekte, die den Wert maßgeblich beeinflussen, setzen sich zusammen aus: Lage (Region, Ort, Stadtbezirk, Straße, in der sich die Immobilie befindet), Größe in qm, Schnitt, Baujahr, baulicher und energetischer Zustand, Ausstattung sowie Angaben zu erfolgten oder anfallenden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Und nicht zu vergessen: Angebot und Nachfrage!

Welche Verfahren zur Wertermittlung gibt es?

Wenn Sie sich dafür entscheiden, eine Immobilienbewertung erstellen zu lassen, kommen drei verschiedene Wertermittlungsverfahren in Frage. Welches Verfahren in Ihren individuellen Fall empfehlenswert ist, hängt entscheidend von der Art und der Nutzung der Immobilie ab. Folgende drei Verfahren werden generell angewandt:

1. Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren wird am häufigsten für die Wertermittlung von selbst genutzten Eigenheimen angewandt. Dabei werden mit Hilfe von Tabellen und auf Basis der vorhandenen Wohn- und Nutzflächen die Herstellungskosten der Immobilie ermittelt. Auch Außenanlagen und Baunebenkosten sowie regionale Besonderheiten, wie beispielsweise der Grundstückswert, werden bei der Ermittlung berücksichtigt. Im Prinzip werden also zunächst die Kosten berechnet, die bei einem Neubau des zu bewertenden Objektes entstehen würden, wovon schließlich die aktuelle Abnutzung bewertet und abgezogen wird.

2. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird meist bei weitgehend standardisierten Immobilien wie Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen angewandt. Bei diesem Verfahren wird der Wert auf Basis des aktuellen Wertes ähnlicher, also vergleichbarer Gebäude ermittelt. Die wesentliche Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist entsprechend, dass die Immobilie in punkto Lage, Nutzung, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit den Vergleichsimmobilien weitgehend entspricht.

3. Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird vorrangig bei Immobilien angewandt, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht. Dies ist in der Regel bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien der Fall, die vermietet werden sollen. Als Bewertungsgrundlage für die Ermittlung dient die Jahresrohmiete. In diesem Zusammenhang gilt auch der Liegenschaftszins (laut Wertermittlungsverordnung „der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird“) als wichtiger Faktor, da er als entscheidender Wert in die Kalkulation einfließt.

Wann ist eine Immobilienbewertung empfehlenswert?

Dank einer professionellen Wertermittlung erhalten Eigentümer und Interessenten eine fundierte Aussage über den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Das ist vor allem in folgenden Fällen von Vorteil:

• Kauf oder Verkauf einer Immobilie
• Festsetzung des Immobilienwertes im Falle einer Scheidung / Trennung
• Erbschaft und Erbauseinandersetzungen
• Steuerangelegenheiten oder Vermögensfeststellung
• Vollgutachten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

Wie wird eine Immobilienbewertung erstellt?

Nachdem Sie eine Immobilienbewertung in Auftrag gegeben haben, wird der Gutachter eine erste unabhängige Bestandsaufnahme vornehmen. Dafür ist es ratsam, ihm zeitnah alle relevanten Objektunterlagen zur Verfügung zu stellen und einen Besichtigungstermin mit ihm zu vereinbaren. Im Zuge der Bestandsaufnahme macht sich der Immobiliengutachter ein umfassendes Bild aller bewertungsrelevanten Punkte und nimmt diese in seine Berechnungen auf. Dazu gehören etwa:

• Energieausweis
• Baulicher Zustand
• Entwicklung des Stadtteils
• Erforderliche Modernierungs- oder Sanierungsmaßnahmen
• Raumaufteilung etc.

Im Anschluss an die ausführliche Bestandsaufnahme erfolgt schließlich die Festsetzung einer Wertspanne, die sowohl alle Objektdaten, Umfeldanalysen sowie die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation vergleichbarer Immobilien berücksichtigt.

Sie haben Fragen zur Immobilienbewertung oder möchten unseren professionellen Service direkt in Anspruch nehmen? Wir sind gern für Sie da und bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung für Immobilien in Hamburg, Glinde und Umgebung.