Grundsteuer in der Kritik: verfassungswidrig und ungerecht

Die Grundsteuer gehört zu den Fixkosten eines jeden Hausbesitzers – und steht schon lange in der Kritik. Sie sei veraltet, verfassungswidrig und ungerecht. Nun prüft das Verfassungsgericht, ob eine zeitnahe Reform der Regelung nötig wird.

Die Regelung der Grundsteuer betrifft Immobilienbesitzer, Mieter und Gemeinden. Seit einigen Jahren schon wird über ihre Rechtmäßigkeit diskutiert, ohne zu einem abschließenden Ergebnis zu kommen. Bereits vor eineinhalb Jahren verabschiedete der Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer – und legte ihn dann erst einmal ad acta. Mitte Januar hat sich nun das Bundesverfassungsgericht mit dem Thema beschäftigt und Zweifel daran bestätigt, dass die Basis zur Erhebung der Grundsteuer mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Ein sensibles Thema, denn für Immobilienbesitzer und Kommunen geht es um viel Geld.

Versäumnisse und veraltete Werte

Die Kritik basiert vor allem auf den veralteten Einheitswerten für alle Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Diese bestehen in den neuen Bundesländern seit 1935 und in den alten Bundesländern seit 1964. „Zwischen 1964 und heute, da liegen Welten“, sagte Verfassungsrichter Andreas Paulus in der mündlichen Verhandlung. Tatsächlich wurde der Einheitswert für die Grundsteuer seit diesen Jahren nicht mehr angepasst, obwohl sich der Immobilienmarkt komplett gewandelt hat. Die Höhe des umstrittenen Wertes ergibt sich aus Kriterien wie baulicher Ausstattung, erzielbarer Mieteinnahmen und Wohn- und Nutzfläche. Doch welches Haus erzielt heute noch die gleichen Mieten wie 1964 und ist baulich unverändert geblieben? Folglich ist die Bewertung der Kriterien überholt und lässt jegliche Entwicklung außer acht. Entgegenwirken sollte diesem Zustand eigentlich die in § 21 des Bewertungsgesetztes festgelegt Klausel, dass im Abstand von sechs Jahren eine Neubewertung zu erfolgen habe. Diese wurde aus Verwaltungsgründen jedoch nie vorgenommen.

35 Millionen Grundstücke neu zu bewerten

Für die Kommunen und 35 Millionen Haushalte könnte die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes beträchtliche Auswirkungen haben. Denn die Grundsteuer stellt für viele Städte und Gemeinden eine der Haupteinnahmequellen dar. Zwischen 10 und 20 Prozent der Steuereinnahmen kämen aus der Grundsteuer, was laut Finanzstaatssekretär Weinberg aus Rheinland-Pfalz bundesweit 13,7 Milliarden Euro entspräche. Verantwortlich für die ungleiche Verteilung der Grundsteuer sei neben den unterschiedlichen Einheitswerten auch die Differenz zwischen den kommunalen Hebesätzen. So variiert der Hebesatz als wichtiges Element der Grundsteuerberechnung je nach Gemeinde zwischen 250 % und 400 %.

Mögliche Szenarien nach einer Grundsteuer-Reform

Der Stein ist im Rollen. Doch wie genau eine Reform der Grundsteuer aussehen könnte, ist unklar. Vertreter von Bund und Länder befürchten, dass eine Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte einen totalen Ausfall der Grundsteuer bedeuten könnte. Das sei für Städte und Gemeinden nicht tragbar, da sie einen hohen Anteil der Gesamtsteuereinnahmen darstellen und vorwiegend zum Erhalt und Ausbau der Infrastruktur verwendet würden, wie etwa für Straßen, Parks und Schwimmbäder. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt, die Grundsteuer künftig als Bodensteuer zu erheben, um Spekulationen entgegenwirken. Andere Modelle versuchen entweder, die alten Werte für die Grundstücke und Gebäude zu aktualisieren und einen neuen Verkehrswert zu ermitteln oder nur Grundstücks- und Wohnfläche mit einer Messzahl zu multiplizieren, die auch die Gebäudeart berücksichtigt. Der Wert wäre in diesem Fall egal. Fest steht: Es würde in jedem Fall sehr viel Verwaltungsaufwand entstehen. Und da seit 1935 bzw. 1964 etliche Grundstücke und Gebäude – vor allem in Großstädten und Ballungszentren – immens an Wert gewonnen haben, könnte die Grundsteuer dort erheblich steigen, auch wenn die Gesamteinnahmen konstant bleiben sollen.

Sie denken gerade darüber nach, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen? Wir stehen Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite und informieren Sie auch über steuerliche Details und Kosten wie die Grundsteuer. Sprechen Sie uns an.